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Guide

Comment se déroule une vente immobilière entre particuliers

La procédure de vente immobilière ne nécessite pas d'agent immobilier. En France, une vente immobilière doit obligatoirement être signée devant un notaire.

Déroulement

  • 1 - L'acquéreur fait une offre d'achat au vendeur, elle peut être orale ou écrite
  • 2 - En cas d'accord, l'acquéreur et le vendeur signent un avant-contrat de vente
  • 3 - La vente est conclue, l'acquéreur et le vendeur signent l'acte définitif de vente

1 - L'offre d'achat

L'offre d'achat est une proposition, de la part de l'acheteur, d'acquérir un bien à un certain prix.

Elle peut être écrite ou orale, mais dans ce dernier cas elle n'aura pas de valeur juridique et une fois que les deux parties se seront mises d'accord, elles passeront à l'étape 2.

Si l'offre est faite au prix demandé par le vendeur, ce dernier est obligé d'accepter la demande, ainsi l'offre d'achat permet à l'acquéreur de « bloquer » la vente.

Si l'offre est faite à un prix inférieur, le vendeur peut simplement la refuser ou il peut faire une contre-proposition.

Si le vendeur accepte l'offre écrite, les deux parties sont désormais engagées.

Rétractation de l'acheteur

L'acheteur peut se rétracter dans 3 cas :

  • le vendeur n'a pas accepté l'offre à l'issue du délai indiqué dans l'offre d'achat ;
  • le vendeur n'a pas encore répondu à l'offre d'achat ;
  • le vendeur a fait une contre-proposition que l'acheteur refuse.

Cette rétractation ne donne droit à aucune indemnité pour le vendeur.

2 - L'avant-contrat de vente

Lorsque notamment le prix et la date de libération du logement ont été fixés, le vendeur et l'acquéreur signent un avant-contrat de vente. Il peut s'agir d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente, les deux n'entraînant pas les mêmes engagements.

2.1 - La promesse de vente

Une promesse de vente signifie que le vendeur réserve son bien à l'acquéreur, qui dispose d'une durée déterminée (habituellement 2 à 3 mois) pour lever ou non cette option. En contrepartie, l'acquéreur verse une indemnité d'immobilisation de généralement 10 % du prix de vente.

Cette promesse peut être signée sous seing privé, c'est-à-dire entre le vendeur et l'acquéreur, ou chez le notaire. Cet acte est compris dans les honoraires du notaire, il n'y a donc pas de surplus. En cas de signature sous seing privé, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts sous 10 jours, sinon elle devient nulle. Devant un notaire, ce délai est porté à 1 mois. Dans tous les cas, des droits d'enregistrements doivent être payés par l'acquéreur.

L'acquéreur lève l'option

Si l'acquéreur lève l'option, il devra verser au vendeur le solde du prix, c'est-à-dire le prix du bien diminué de l'indemnité d'immobilisation déjà versée.

L'acquéreur ne lève pas l'option

Si l'acquéreur ne lève pas l'option, le vendeur garde l'indemnité d'immobilisation versée, sauf dans les cas où une clause suspensive n'a pas été réalisée (voir le paragraphe dédié plus loin dans l'article).

Le vendeur peut trouver un nouvel acquéreur.

Le vendeur se retire avant la levée

Si le vendeur se retire avant que l'acquéreur ait levé ou non l'option, il restitue l'indemnité d'immobilisation reçue et l'acquéreur peut demander des dommages et intérêts.

Le vendeur refuse de vendre après la levée

Si le vendeur refuse de vendre après la levée, il doit également restituer l'indemnité d'immobilisation reçue.

L'acquéreur peut saisir la justice pour imposer la vente et/ou demander des dommages et intérêts.

2.2 - Le compromis de vente

Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente (également appelé « promesse synallagmatique ») est un engagement ferme des deux parties. L'acquéreur verse un dépôt de garantie généralement entre 5 et 10 % du prix de vente. Le dépôt se fait à l'ordre du notaire qui s'occupe de la vente.

Comme pour la promesse de vente, le compromis de vente peut être signé sous seing privé ou chez le notaire, sans surplus d'honoraires. Par contre, aucune démarche d'enregistrement auprès des impôts n'est nécessaire.

Rétractation

En cas de rétractation au-delà du délai de 7 jours et hors non réalisation de conditions suspensive (voir les paragraphes concernés ci-dessous), un recours en justice peut forcer la vente et il est possible de demander des dommages et intérêts.

Le délai de rétractation

Une fois le compromis signé, l'acquéreur dispose de 7 jours pour se rétracter. L'avant-contrat doit être envoyé à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception s'il est réalisé sous seing privé, auquel cas le délai de rétractation commence le lendemain de réception de la lettre.

La rétractation doit se faire par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception.

Les conditions suspensives

Les clauses suspensives d'un avant-contrat de vente ont pour effet de suspendre le contrat à une ou plusieurs conditions. L'avant-contrat devient caduc si ces conditions ne sont pas réalisées.

La condition suspensive la plus courante est l'obtention de prêt : si l'acquéreur n'obtient pas de prêt (des caractéristiques peuvent être précisées comme le taux d'intérêt maximal par exemple), la vente est suspendue.

3 - Acte définitif de vente

L'acte définitif de vente est ensuite signé, obligatoirement chez le notaire. Il peut s'agir du notaire du vendeur, de l'acheteur ou les deux peuvent êtres présents.

Le notaire vérifie la validité des documents et du contrat en lui-même. Pensez-donc bien à joindre, par exemple, les diagnostics. Il s'occupe des démarches administratives, comme l'enregistrement de la vente.

L'acquéreur verse le prix de vente, diminué de l'éventuelle indemnité d'immobilisation ou de l'éventuel dépôt de garantie déjà versé, et les frais de notaire qui comprennent à la fois les honoraires du notaire et tous les frais, droits et taxes.

Une fois l'acte définitif de vente signé, l'acquéreur reçoit les clefs et le bien devient sa propriété.

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