Comment fonctionne le régime des déficits fonciers pour un investissement en Loi Malraux ?

Découvrez comment optimiser votre investissement immobilier grâce au régime des déficits fonciers et à la loi Malraux. Cet article vous explique en détail le fonctionnement de ces dispositifs fiscaux et comment ils peuvent vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux conséquents.

Introduction aux dispositifs Malraux et déficits fonciers

Le régime des déficits fonciers est un dispositif fiscal français qui permet aux propriétaires de déduire de leur revenu global les dépenses engagées pour la rénovation et l’entretien d’un bien immobilier locatif, dans la limite de 10 700 euros par an. Ce dispositif vise à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier ancien et à préserver le patrimoine architectural français.

Quant à la loi Malraux, elle a été créée en 1962 par André Malraux, alors ministre de la Culture, et vise également à favoriser la restauration du patrimoine historique français. Elle offre aux investisseurs des avantages fiscaux significatifs, sous certaines conditions, notamment en ce qui concerne les travaux réalisés sur des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

Les avantages fiscaux offerts par le régime des déficits fonciers

Le principal avantage du régime des déficits fonciers est la possibilité de déduire de son revenu global les dépenses engagées pour la rénovation et l’entretien d’un bien immobilier locatif, dans la limite de 10 700 euros par an. Cette déduction fiscale peut être reportée sur les années suivantes si le montant des dépenses excède le plafond annuel.

Les dépenses déductibles au titre des déficits fonciers comprennent notamment :

  • les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien du bien ;
  • les frais de gestion (honoraires de syndic, frais de concierge) ;
  • les primes d’assurance ;
  • les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition ou aux travaux du bien.

Ce dispositif fiscal est particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier ancien nécessitant des travaux importants, car il leur permet de diminuer leur imposition tout en valorisant leur patrimoine.

Les avantages fiscaux offerts par la loi Malraux

La loi Malraux, quant à elle, offre une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux réalisés pour restaurer un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou une ZPPAUP. Cette réduction d’impôt peut atteindre :

  • 22 % du montant des travaux pour un immeuble situé en secteur sauvegardé et ayant fait l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ;
  • 30 % du montant des travaux pour un immeuble situé en ZPPAUP ou dans un secteur sauvegardé sans PSMV.

La réduction d’impôt est plafonnée à 100 000 euros par an, et les travaux doivent être réalisés par une entreprise agréée et sous le contrôle d’un architecte des bâtiments de France.

Comment cumuler les avantages fiscaux des déficits fonciers et de la loi Malraux ?

Pour bénéficier à la fois des avantages fiscaux offerts par le régime des déficits fonciers et par la loi Malraux, il convient de respecter certaines conditions :

  • Le bien immobilier doit être situé dans un secteur sauvegardé ou une ZPPAUP ;
  • Les travaux réalisés doivent être éligibles aux deux dispositifs (entretien, réparation, amélioration pour les déficits fonciers ; restauration pour la loi Malraux) ;
  • Les dépenses engagées doivent être clairement distinguées entre celles relevant des déficits fonciers et celles relevant de la loi Malraux.

Ainsi, un investisseur peut déduire au titre des déficits fonciers les dépenses engagées pour l’entretien et la réparation du bien, dans la limite de 10 700 euros par an, puis bénéficier de la réduction d’impôt Malraux pour les dépenses de restauration.

Il est important de noter que le cumul des avantages fiscaux offerts par ces deux dispositifs est soumis au respect du plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par an.

Conclusion

Le régime des déficits fonciers et la loi Malraux sont deux dispositifs fiscaux complémentaires qui permettent aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’avantages fiscaux conséquents, tout en contribuant à la préservation du patrimoine architectural français. En respectant les conditions d’éligibilité et en distinguant clairement les dépenses relevant de chaque dispositif, il est possible de cumuler ces avantages et ainsi optimiser son investissement immobilier.