Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont un élément incontournable de la relation entre propriétaires et locataires. Elles concernent les dépenses liées à l’entretien et au fonctionnement des logements et des parties communes d’un immeuble. Quelles sont les charges imputables aux locataires ? Comment les propriétaires peuvent-ils récupérer ces coûts ? Cet article vous offre un panorama complet sur cette question essentielle.
Les charges locatives : qu’est-ce que cela englobe ?
En matière de location, il est courant de distinguer deux types de charges : les charges générales et les charges individuelles. Les charges générales concernent l’ensemble des dépenses nécessaires au bon fonctionnement et à l’entretien des parties communes d’un immeuble (ascenseur, chauffage central, espaces verts, etc.). Les charges individuelles, quant à elles, concernent uniquement le logement loué (eau chaude, électricité, etc.).
Selon la loi française du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, seules certaines catégories de charges sont récupérables auprès des locataires. Elles sont définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Parmi celles-ci figurent notamment :
- Les dépenses d’eau froide, d’eau chaude et de chauffage collectif ;
- Les dépenses d’entretien courant et de menues réparations des parties communes et des équipements communs ;
- Les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et d’assainissement.
Charges récupérables et non récupérables : comment les distinguer ?
Pour être considérées comme récupérables, les charges doivent répondre à trois critères :
- Être justifiées, c’est-à-dire correspondre à une dépense réelle et nécessaire pour le fonctionnement ou l’entretien du logement ou de l’immeuble ;
- Être quantifiables, autrement dit, il doit être possible de calculer leur montant avec précision ;
- Être régularisées, ce qui signifie que leur montant doit être ajusté périodiquement en fonction des dépenses réelles.
Certaines charges ne sont toutefois pas récupérables auprès des locataires. Il s’agit notamment des dépenses liées à la gestion administrative de l’immeuble (frais de syndic, honoraires du gestionnaire), aux travaux d’amélioration ou de mise en conformité, ainsi qu’aux frais encourus par le propriétaire pour la constitution du dossier de location.
La répartition des charges entre locataires et propriétaires
Dans un immeuble en copropriété, les charges générales sont réparties entre les différents copropriétaires selon les tantièmes de copropriété, qui tiennent compte de la surface et de la consistance des lots. Le propriétaire d’un logement loué récupère ensuite auprès de son locataire la part des charges générales correspondant à son lot.
En ce qui concerne les charges individuelles, c’est-à-dire celles qui sont spécifiques au logement occupé par le locataire, leur répartition dépend du contrat de location. En principe, elles sont intégralement à la charge du locataire. Toutefois, certaines charges peuvent être imputées au propriétaire si elles résultent d’un défaut d’entretien ou de vétusté du logement.
La régularisation annuelle des charges
Le propriétaire doit procéder chaque année à une régularisation des charges, en comparant les provisions versées par le locataire avec les dépenses réelles engagées au cours de l’année écoulée. Si les provisions versées sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu au locataire dans un délai d’un mois suivant l’envoi du décompte. À l’inverse, si les provisions versées sont inférieures aux dépenses réelles, le locataire devra régler le solde dans un délai d’un mois suivant l’envoi du décompte.
Afin de garantir la transparence et la fiabilité du processus, il est recommandé aux propriétaires de conserver tous les justificatifs des dépenses engagées (factures, relevés bancaires, etc.) et de les mettre à disposition du locataire en cas de contestation.
Les recours en cas de litige
En cas de désaccord sur le montant des charges récupérables ou leur régularisation, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC), une instance paritaire composée de représentants des locataires et des propriétaires. La saisine de la CDC est gratuite et doit être effectuée dans un délai de trois mois suivant la notification du décompte de charges. Si aucun accord n’est trouvé au sein de la CDC, le litige pourra être porté devant le tribunal d’instance.
Il est essentiel pour les propriétaires et les locataires de bien connaître leurs droits et obligations en matière de charges locatives, afin d’éviter les conflits et les impayés. Une bonne communication et une gestion rigoureuse des dépenses sont également indispensables pour assurer un climat serein au sein d’une copropriété.
