Face à la volatilité des marchés financiers et à la faiblesse des taux d’intérêt, l’immobilier agricole apparaît comme une alternative intéressante pour diversifier son patrimoine et bénéficier de rendements attractifs. Ainsi, cet article se propose de vous guider dans cette démarche d’investissement en vous présentant les particularités du secteur, ses avantages et les différentes modalités d’acquisition.
Pourquoi s’intéresser à l’immobilier agricole ?
En premier lieu, il est important de souligner la raréfaction des terres arables, qui constitue un enjeu majeur pour l’avenir. Selon l’Organisation des Nations unies pour l’alimentation et l’agriculture (FAO), la demande mondiale en produits alimentaires devrait augmenter de 60 % d’ici 2050, alors que les surfaces agricoles ne progressent que très lentement. Dans ce contexte, posséder des terres agricoles revêt un caractère stratégique.
De plus, le secteur de l’immobilier agricole présente plusieurs attraits pour les investisseurs. D’une part, il offre des rendements intéressants, généralement compris entre 3 et 5 % selon les régions et les types de cultures. D’autre part, il permet de bénéficier d’une diversification géographique et sectorielle, en investissant dans des exploitations de différentes tailles et spécialisations (céréales, élevage, viticulture, etc.). Enfin, la valeur des terres agricoles a tendance à être moins volatile que celle des actifs financiers, ce qui confère une certaine stabilité à cet investissement.
Quelles sont les modalités d’investissement dans l’immobilier agricole ?
Plusieurs options s’offrent aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier agricole :
L’achat en direct de terres agricoles
Cette solution consiste à acheter des parcelles de terre et à les louer à un exploitant agricole. L’investisseur perçoit ainsi des revenus locatifs et peut éventuellement bénéficier d’une plus-value à la revente. Toutefois, cette option implique une certaine connaissance du secteur et une disponibilité pour gérer les relations avec les exploitants et les administrations. De plus, l’accès au foncier agricole est encadré en France par le contrôle des structures, qui vise à réguler la concentration des terres et à favoriser l’installation de jeunes agriculteurs. Ainsi, l’acquisition de terres agricoles en direct est soumise à l’autorisation préalable des SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural).
L’investissement via une société civile de placement immobilier (SCPI) spécialisée
Les SCPI permettent aux particuliers d’accéder à un portefeuille diversifié de biens immobiliers, dont l’immobilier agricole. En souscrivant des parts de SCPI, l’investisseur devient copropriétaire de l’ensemble des actifs détenus par la société et perçoit une quote-part des loyers encaissés. Cette solution présente l’avantage d’une mutualisation des risques et d’une gestion déléguée à des professionnels du secteur. Cependant, les SCPI spécialisées dans l’immobilier agricole restent encore peu nombreuses en France.
Le financement participatif ou crowdfunding
Cette formule permet aux particuliers de prêter de l’argent à des agriculteurs pour financer leurs projets. Les investisseurs perçoivent alors des intérêts sur les sommes prêtées, généralement sous forme d’un pourcentage fixe annuel. Le crowdfunding offre la possibilité d’soutenir directement une agriculture locale et responsable, tout en diversifiant son portefeuille d’investissements. Toutefois, cette solution comporte également des risques : le remboursement du prêt n’est pas garanti et dépend de la réussite du projet financé.
Quels sont les avantages fiscaux liés à l’investissement dans l’immobilier agricole ?
Investir dans l’immobilier agricole peut permettre de bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux avantageux :
- L’exonération partielle ou totale de droits de mutation : En cas de transmission d’une exploitation agricole par donation ou succession, il est possible de bénéficier d’un abattement sur les droits de mutation à titre gratuit, sous certaines conditions.
- Le dispositif Denormandie : Ce mécanisme permet aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt en contrepartie de la réalisation de travaux dans des logements situés dans des zones rurales éligibles. Le taux de réduction varie en fonction de la durée de l’engagement locatif (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans).
- La déduction des revenus fonciers : Les revenus locatifs perçus dans le cadre d’un investissement en direct dans l’immobilier agricole peuvent être déduits du revenu imposable, à condition que le bail soit conclu pour une durée minimale de neuf ans.
Néanmoins, il convient de noter que ces avantages fiscaux sont soumis à certaines conditions et peuvent évoluer avec le temps. Il est donc recommandé de se renseigner auprès d’un conseiller fiscal ou patrimonial avant d’investir dans l’immobilier agricole.
L’immobilier agricole : un secteur porteur mais exigeant
En définitive, l’immobilier agricole apparaît comme une opportunité intéressante pour diversifier son patrimoine et bénéficier de rendements attractifs. Toutefois, cet investissement requiert une bonne connaissance du secteur et une vigilance quant aux risques spécifiques (climatiques, économiques, réglementaires). Avant de se lancer, il est donc essentiel de bien s’informer sur les modalités d’investissement et les dispositifs fiscaux applicables, et de se faire accompagner par des professionnels du secteur.
