De plus en plus de couples souhaitent acheter leur résidence principale ensemble, mais il arrive parfois que l’un des deux partenaires ne soit pas éligible à un emprunt bancaire. Est-il alors possible d’acheter à deux avec un seul emprunteur ? Cet article vous propose de vous éclairer sur les différentes options qui s’offrent à vous et les démarches à suivre pour mener à bien ce projet.
Le choix du statut juridique
Dans le cas où un couple souhaite acheter un bien immobilier ensemble, mais que seul l’un des deux partenaires est en mesure de contracter un prêt, plusieurs solutions s’offrent à eux. Tout d’abord, il convient de choisir le statut juridique le plus adapté à la situation. En France, il existe trois principales formes d’achat en commun :
- L’indivision : les partenaires achètent le bien ensemble et sont tous deux propriétaires, chacun pour une quote-part déterminée (par exemple 50/50 ou 70/30). Dans ce cas, les deux personnes sont tenues solidairement responsables du remboursement du prêt.
- La société civile immobilière (SCI) : il s’agit d’une société dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Les partenaires deviennent alors associés et peuvent répartir les parts sociales selon leurs apports respectifs (financiers, immobiliers ou autres).
- Le tontinier : ce statut permet à un couple de devenir propriétaire du bien en indivision, mais avec une clause de tontine stipulant que le survivant des deux deviendra propriétaire de l’ensemble du bien à la mort de l’autre.
Chaque statut a ses avantages et ses inconvénients, il est donc important de se renseigner auprès d’un notaire ou d’un conseiller juridique pour choisir celui qui correspond le mieux à votre situation.
L’emprunt bancaire et la garantie
Concernant le financement du projet immobilier, si seul l’un des deux partenaires peut contracter un prêt, il est tout à fait possible de mettre en place une garantie solidaire. Cela signifie que le partenaire qui n’emprunte pas s’engage tout de même auprès de la banque à rembourser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. Cette garantie peut être intéressante pour les établissements bancaires, car elle offre une sécurité supplémentaire en cas de non-remboursement.
Cependant, il faut garder à l’esprit que cette solution peut engendrer certaines contraintes pour le partenaire qui ne contracte pas le prêt. En effet, sa capacité d’endettement sera également prise en compte par les banques lors d’une demande ultérieure de crédit, ce qui pourrait limiter ses possibilités d’emprunt personnel.
La répartition des charges et des droits
Il est essentiel de bien déterminer la répartition des charges et des droits entre les partenaires lors de l’achat en commun d’un bien immobilier. Cette répartition peut se faire au prorata des parts détenues par chacun (dans le cas de l’indivision ou de la SCI), ou en fonction des apports respectifs (dans le cas du tontinier).
Il est également important de prévoir les modalités de gestion du bien, notamment en ce qui concerne les travaux, les frais d’entretien, les taxes ou encore la location éventuelle. Une convention d’indivision, un pacte tontinier ou des statuts de SCI peuvent être rédigés pour encadrer ces aspects.
Les conséquences fiscales
L’achat en commun d’un bien immobilier avec un seul emprunteur peut également avoir des conséquences fiscales pour le couple. En effet, en cas d’emprunt solidaire, les intérêts payés par le couple sont déductibles des revenus fonciers à hauteur de la quote-part détenue par chaque partenaire. Par ailleurs, si le couple est marié sous le régime de la séparation de biens, il convient de vérifier auprès d’un notaire que l’éventuelle plus-value sur la vente du bien sera bien répartie entre les deux partenaires conformément à leurs apports respectifs.
Les précautions à prendre
Pour éviter tout litige ou désaccord ultérieur, il est fortement recommandé aux couples souhaitant acheter à deux avec un seul emprunteur de prendre certaines précautions :
- Consulter un notaire ou un conseiller juridique pour choisir le statut juridique le plus adapté à leur situation.
- Rédiger une convention d’indivision, un pacte tontinier ou des statuts de SCI encadrant la gestion du bien et la répartition des charges et des droits entre les partenaires.
- Prévoir en amont les modalités de sortie de l’indivision, de la SCI ou du tontinier en cas de séparation ou de décès de l’un des partenaires.
En somme, acheter à deux avec un seul emprunteur est tout à fait envisageable, à condition de bien se renseigner sur les différentes options qui s’offrent à vous et de prendre toutes les précautions nécessaires pour sécuriser votre investissement. N’hésitez pas à consulter des professionnels pour vous accompagner dans cette démarche complexe mais réalisable.