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Guide

Crédit immobilier : comment obtenir le meilleur taux et à qui s'adresser ?

La règle de base pour obtenir le meilleur taux d'emprunt immobilier possible est simple : votre dossier doit être le meilleur possible. Mais il faut aussi savoir qu'il est possible de diminuer ce taux par d'autres moyens, notamment en faisant joue la concurence entre les banques, ou en ayant recours à des prêts aidés ou à taux zéro.

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Présenter un bon dossier

Nous allons voir plusieurs points auxquels s'intéressent les banques pour vous permettre de les anticiper et de présenter un meilleur dossier. Gardez en tête que le banquier évalue le risque pris par la banque en vous octroyant un crédit immobilier.

Avoir un taux d'endettement faible

Votre taux d'endettement est le rapport entre vos charges financières et vos revenus. Ce taux est théoriquement limité à 33 %, sauf si votre profil contient de très forts revenus et/ou très peu de charges. C'est-à-dire que le total des mensualités de votre ou vos crédits ne doit pas être supérieur au tiers de vos revenus.

Plus ce taux est faible, moins votre profil est risqué. Ainsi, évitez au maximum tout autre crédit, comme un crédit auto ou un crédit à la consommation. Également, cela vous permettra de rembourser plus rapidement votre prêt et donc de réduire son coût total (voir le paragraphe concerné).

Votre « reste à vire », c'est-à-dire vos ressources disponibles après déduction des charges financières et charges incompressibles, doit être suffisant pour vous permettra de vivre une fois le crédit souscrit.

Avoir une gestion de comptes saine

Des découverts les mois précédent votre demande seront très pénalisants, surtout s'ils sont récurrents. Les relevés de comptes des derniers mois doivent montrer un comportement de gestion de comptes saine, évitez les dépenses inconsidérées ou au-dessus de vos moyens.

Si vous êtes actuellement locataires, démontrez votre capacité à supporter cette dépense mensuelle si elle est au moins égale à votre future mensualité de crédit. Si elle est inférieure, vous devrez pouvoir assumer la différence de montant.

La situation professionnelle

Même si vous n'avez pas forcément la main mise sur ce critère, il faut savoir qu'il est très difficile d'obtenir un prêt sans CDI, pour un moins l'un des deux membres du couple, le cas échéant. Le statut de fonctionnaire est évidemment un point très apprécié.

Notez que même c'est très compliqué, il est tout de même possible d'obtenir un crédit sans CDI avec un bon dossier par ailleurs, selon les perspectives d'évolution du demandeur par exemple. Le secteur professionnel a également de l'importance : un intérimaire dans le secteur médical présente un risque beaucoup plus faible. Dans les secteurs moins surs, un demandeur qui présente un enchaînement de missions intérimaires depuis plusieurs années sans interruptions importantes pourra également être retenu.

Augmenter son apport personnel

Il est extrêment rare qu'une banque prête sans aucun apport, le minimum est la plupart du temps le montant des frais de notaires (soit environ 8 % du prix de vente, utilisez notre calculette de frais de notaires pour connaîre votre montant précis). Un apport entre 20 et 30 % du prix du bien est un point très positif dans votre dossier, notamment s'il a été obtenu par une épargne régulière, démontrant ainsi votre sérieux auprès du banquier.

L'apport peut également être complété par divers moyens : donation, héritage à vénir, prêt familial, prime anticipée de la part de votre employeur, prêt aidé ou prêt à taux zéro (voir le paragraphe concerné)…

Leviers pour réduire le coût du prêt immobilier

Diminuer la durée du prêt

Augmenter la durée d'un prêt immobilier est doublement pénalisant pour l'emprunteur. Tout d'abord simplement parce que le taux d'emprunt proposé par les banques est systématiquement plus élevé plus la durée du prêt augmente, et le coût de l'assurance augmente fortement également. D'autre part, il faut savoir que les premières années une grande partie des mensualités servent à payer les intérêts et peu à rembourser le capital. Ainsi, plus la durée de votre prêt est grande, plus le capital emprunté va vous coûter cher en intérêts.

Prêts aidés et prêts à taux zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) permet de financier une partie de l'achat d'un bien neuf, ou anciens dans certaines conditions. Il doit s'agit d'un premier achat de résidence principale, et l'octro se fait sous conditions de ressources. Vous trouverez plus d'informations sur le site de l'administration.

Faire jouer la concurrence

Changer de banque

Ce n'est pas parce que vous êtes depuis 15 ans dans la même banque que vous souscrirez forcément votre crédit dans celle-ci ! N'hésitez pas à faire jouer la concurence, et à tous les niveaux : poussez la porte des autres agences de votre ville, faites des demandes auprès des banques en ligne, ou mieux encore, passez par un courtier qui étudiera votre projet (voir le paragraphe concerné), comparera des dizaines de banques et vous mettra en relation avec les partenaires offrant les meilleures offres correspondant à votre profil.

Certaines banques sont en effet plus compétitives que d'autres selon les profils. Leur objectif peut par exemple espérer vous faire souscrire des produits bancaires par la suite, comme des placements ou assurances. Cela peut également être stratégie d'acquisition de nouveaux clients correspondant à la cible privilégiée de la banque : jeunes, hauts salaires, primo-accédants…

Faire appel à un courtier

Les courtiers ont l'expérience de nombreux dossiers et connaissance parfaitement les différents partenaires bancaires. Ils peuvent ainsi obtenir les offres plus compétitives et vous diriger vers l'établissement offrant la meilleure offre pour votre profil. Grace aux gros volumes d'affaire générés, il est possible d'obtenir des taux difficilement accessibles sans courtier.

Nous vous proposons d'utliser le simulateur en haut de la page afin d'obtenir en quelques minutes une réponse de principe, et un conseiller spécialisé étudiera avec vous votre projet sous 48 heures. Ce service pour les prêts immobilier est entièrement gratuit.

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